原文链接:长治市人民政府办公厅关于印发长治市发展住房租赁市场实施方案的通知

    为全面贯彻党的十九大报告精神,坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,按照中央及省委经济工作会议部署和2018年省政府工作报告要求,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,我省于2018年5月31日出台《山西省人民政府办公厅关于印发山西省发展住房租赁市场实施方案的通知》(晋政办发〔2018〕57号)(以下简称《方案》)。《方案》中明确提出我省住房租赁市场发展目标:争取3-5年时间,租赁住房占新增(改造)住房供应量的比例提高到50%左右,从培育多元化租赁住房供应主体、多渠道筹集租赁房源、完善住房租赁管理政策措施、提高住房租赁市场监管和服务水平等四方面确定了工作任务,并明确要求各地市出台实施细则。我中心按照《通知》精神要求代政府起草了《长治市发展住房租赁市场实施方案》,现将具体情况说明如下:

  一、前期发展住房租赁市场相关政策 

  1、2015年1月,《住房城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》(建房〔2015〕4号)出台,提出住房租赁市场是我国住房供应体系的重要组成部分,在经济社会发展中起到十分重要的作用,并从建立多种渠道发展租赁市场等多方面提了指导意见。 

  2、2016年5月,《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔2016〕39号)出台,明确提出以建立购租并举的住房制度为主要方向,健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系,并提出到2020年,基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系,基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系,基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系、推动实现城镇居民住有所居的目标”这一住房租赁市场发展目标。 

  3、2016年11月,《山西省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》(晋政办发〔2016〕166号)出台,从培育供应主体拓宽供给渠道、健全法规制度完善支持政策、加强组织领导落实工作责任等几方面提出了具体落实措施,并要求各市制定具体实施办法。 

  4、2017年8月,《长治市人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》(长政办发〔2017〕111号)出台,从建平台、培育机构、加强对公租房及直管公房管理等多方面提出我市落实中央、省关于住房租赁市场发展各项政策的具体措施。 

  二、出台我市《发展住房租赁市场实施方案》的必要性 

  (一)我市当前租赁市场发展现状。我市近两年虽然在各项政策调控下大力发展住房租赁市场,但市场结构仍处于商品房销售为主、二手房交易为辅、租赁住房市场占有率极低的状态,严重影响我市房地产市场稳定发展。具体表现在: 

  1、购租比例严重失衡。我市长期处于重购轻租的社会观念之下,住房租赁市场处在极度缓慢的增长状态中,整体市场发育不足,表现为严重的购租比例失衡。 

  2、租赁房源有效供给不足。近年来,随着我市流动人口的不断增加,住房租赁有效需求在持续增长,但租赁房源有效供给严重不足,市场主体运营不规范,房源配置不合理,产权不明的房源充斥市场,带来管理、安全、社会安定等多方面的隐患,租赁双方的权益得不到保障。 

  3、缺乏专业的租赁机构对租赁市场规模化发展进行有力推动。我市目前尚无专业化租赁管理机构,绝大多数的租赁行为都是私下进行,剩余部分通过中介进行,即使通过中介,由于群众法律意识淡薄,绝大多数的租赁行为未采用规范文本,也未按要求进行备案。由于专业机构参与不足,渗透率低,导致我市住房租赁市场发展进程缓慢。 

  4、供给结构配置不合理。一是在房源品质上。我市主城区租赁房源主要是老旧小区房,或者是城中村村民自建房,这些租赁住房水、电、热等配套设施不足,房屋设计不符合居住需求。租赁房源品质低端化与人们对居住条件的需求存在较大的矛盾。二是在租金水平配置上,有效房源一般地理位置优越,租金水平相对较高,而租赁需求方多为外来务工人员或者新就业大中专毕业生,支付能力有限,这种配置结构导致最需要住在市区的租赁房需求者不得不到城郊结合部租房居住,无形中加大了生存成本。三是户型结构上。我市目前存在一居室房源严重不足,大户型不好出租的供给矛盾。四是租金支付方式不合理。由于缺乏统一的管理,我市租赁市场的租金支付方式基本还停留在双方约定状态。房主在无法核实租客信用的情况下,希望尽可能快速收回全年租金,而需求方却希望能通过短期支付的方式减轻资金压力。 

  (二)出台我市《发展住房租赁市场实施方案》的必要性。我市住房租赁市场存在的矛盾和问题都是制约我市租赁市场发展的主要因素,因此,急需出台具有系统性、指导性、可操作性的发展住房租赁市场实施方案,在过去政策的基础上进一步完善各项措施,结合明确的目标切实推进住房租赁工作。 

  三、我市《发展住房租赁市场实施方案》部分条款说明 

  (一)关于住房租赁市场发展目标的说明。省政府《方案》提出争取3-5年时间,租赁住房占新增(改造)住房供应量的比例提高到50%左右。结合我市实际,并参照太原市《发展住房租赁市场实施方案》,我市并未确定这一目标。但按照省政府要求,从2019年起,各设区城市新开工商品住房项目至少要配建20%的租赁住房。按照这一要求,我市的租赁住房房源将在近几年内大规模增长,可接近或者达到省政府《方案》中50%的要求。 

  (二)关于我市住房租赁综合平台的情况说明 

  1、租赁平台建设情况。我市的住房租赁平台于2017年12月初开始建设,2018年元月租赁平台五个子系统中住房租赁监管服务系统、企业租赁服务管理系统上线测试成功。6月30日,我市政府公共住房租赁服务系统完成上线测试。9月底,我市已启动县级住房租赁平台建设工作,当前,通知已下发各县,与各县(市、区)住建部门技术对接工作将随即展开。 

  2、住房租赁平台建设存在问题。当前我市住房租赁监管服务平台硬件软件工作及测试工作都已完成,但仍未实现全部房源在线核验。当前因不动产信息在市国土局,信息尚未与我中心实现共享,因此房源在线核验只能验证商品房网签合同信息,导致基础信息不全,需通过市一级实施方案进行统筹协调部署。 

  因此,为贯彻落实十九大精神,确保我市住房租赁市场得到充足发展,进而推动我市房地产市场结构更趋合理,急需出台我市《发展住房租赁市场实施方案》,以确定我市的住房租赁市场发展目标、规范各方主体行,协调各部门联合推进住房租赁工作。 

                                                                                                               长治市房产服务中心 

                                                                                                                   2018年11月20日